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2006 06 12 Reports 601 Winter Springs Golf Club
Date: June 12, 2006 This was provided by Manager McLemore at the June 12, 2006 City Commission Regular Meeting, during his "REPORT[S]". Acquisition Feasibility Analysis For Winter Springs Golf Club in Winter Springs, Florida .....- .., Table of Contents INTRODUCTION AND EXECUTIVE SUMMARy........................................................... 1 Purpose. ............... ........... ...................................................................................... ................. 1 Background............................................................................................................................ 1 Summary of Findings............................................................................. ................................ 2 Subject Facility.......................................................................................................................... ....2 Market Area Overview................................................................................................................... 2 Subject Facility - Recent Operational Performance .....................................................................3 Financial Overview........................................................................................................................ 4 Summary Conclusion.................................................................................................................... 5 SUBJECT FACILITY - THE WINTER SPRINGS GOLF CLUB ..................................... 6 Site Overview..................................................................... ....................................................6 Location - Regional Context .........................................................................................................6 Inventory of Facilities............................................................................................................. 7 Golf Course........................................................................................................................... ........ 7 Driving Range/Practice Area.. ............. ................. ........ ............ .......... ......... ..................................9 Clubhouse.... ..................... ...................... ... ....... ........ .......... ........... ........... ......... ......... .... ......... .....9 Maintenance Facility and Other Structures ................................................................................. 10 Present Situation........................................................................................................ ..........10 Needed Improvements...... ........... ......... ......... ................... ......... ......................................... ........ 11 Summary - The Winter Springs Golf Club........................................................................... 11 MARKET ENVIRONMENT . ........................... ........ ........ ............................... ........... ..... 12 Regional Market Overview................................................................................................... 12 Regional Demographic Analysis................................................................................................. 13 Golf Demand Issues ........ ....... ........... ........... .... ........... ........... ............ ...................... ...........14 National Trends........................................................................................................................... 14 Local Golf Market ........................................................................................................................15 Local Area Competitive Public Access Golf Facilities.......................................................... 17 Basic Competitive Issues: ........................................................................................................... 17 Competitive Facilities Map ....................... ......... ......... ........ ......... ................... ............ ........... ...... 17 Local Golf Facility Comparison Chart.......................................................................................... 17 Growth of New Facilities..............................................................................................................19 Trends in Municipal Golf Facility Operations .......................................................................19 Market Environment Summary............................................................................................ 20 ...,.........-.-..-- ~ v.......................................................................................... 'BlBO :l!4dBJ6owaO :8 x!puaddV 13~"'''''''' .............................................. .......... w npUBJOwaV\l sassol 6u!lBJadO :V x!puaddv Lt ............................................................................................................... S3 :>10 N3ddV 9t ... ..... ................ ........ ........... ........... .... ........ ..... ..... ....... ..... ..... .lN3 W3.l V.lS A~vwwns g~""""""""""'''''''''''''''''''''''''''''''''''''' .................................................... 'SUO!l!puo::> 6u!l!w!1 vf;.............................................................Speollqaa JaLlD!H le aoueWJOj.Jad lepueu!:! Aiewwns f;f; ............................................................lqaa U! UO!II!lI'J Z' ~$le aoueWJoj.Jad lepUeU!:! Aiewwns ~~.................................................... ............................................. "S!SAIBUV lqaO alqB}JoddnS Of; .......... ........ ........... .......... ........... ....................................... ..... ........ .................sllnsaCl MOl:! LIse:) O~.......................................................................................................... 'luawalBlS MOl:! 4SB::> Of; .............. . . . . . ...... .. . ....... .. ....... .............................. ............................... .................. sasuadx3 JaLllQ BZ' . . ........... . . ..... .. . . ......... ....... . . . .............................................. ....... .. ...... . . . ....... . . . ..... sasuadx3 pax!:! 132:.......................................... ........... ........................ suo!pafOJd asuadx3 ::>~ s6updS JalU!M a........... ..................................... .......................................... SUO!ldwnssv Al!^!P'V/aa.::l uaaJ~ L2:.............................................. ..................................................... suo!snpuo::> aJB4S la)jJBV\I LZ ........ ........ ................ ........................... ........... SISA 'VNV 'VI:>NVNI:I A~VNIWIl3~d 9Z............................................................................................................. (900Z-Z00Z) awooullaN 92:............................. ....................... .............. AJBWWns SUO!lBJado qnl::> jlO~ s6updS Jalu!M 9Z........................................................................................................................ S!S^leU\;f asuadx3 f;Z........................................................................................................................ S!S^leU\;f anua^aCl ZZ........................................................................................................................... ... Sla^al ^l!^!lO\;f 2:2:.............................. ........... ....................................................................... sa:lJnos anua^a~ ZZ ............................................ SNOI.l~3dO :>Isva an,:> :I'O~ S~NI~dS ~3.lNIM ~ - eppol::l 'sDupdS JalU!M 'qnI8110E) sDupdS JalU!M - 'OUI 'DU!lInSU08 UO!lepUno::llloE)leuO!leN - - ---------~---->---,._------------ "SUO!leJado Al!lpeJ Jl06 ~!Iqnd 6u!ladwo~ S,eaJe all} JO leJaAaS Oll!S!A e pue la)jJeW Jl06 eaJe s6updS JalU!M alH JO 6u!pUelSJapUn U! Pie Ol slepalew JO uo!pallo~ 'uO!leJado s6updS JalU!M luasaJd aLl! U! paAIOAU! saldpupd Aa)j 4l!M s6u!laaw 'Al!lpeJ qnlJ JIO~ s6updS JalU!M a4l JO uo!padsu! pue l!S!A e 'JOAeV\l pue Ja6eueV\l Al!J s6updS JalU!M JO Al!J a4l 4l!M s6u!laaW papnpu! }jodaJ SJuellnsuo~ S!4l JO uO!laldwo~ U! papnpuo~ Sa!l!A!p'v' UO!leJado Jl06 a4l Aq pa}joddns aq ue~ le4llqap JO lunow'v' . UO!l!S!nb~e Al!J Jaije Al!lpeJ s6updS JalU!M a4l JO le!lUalOd ~!WOUO~3 · la)jJeW a4l U! Sa!l!lpeJ Jl06 ~!Iqnd Ja4l0 JO a~uewJoJJad lenp'v' . J~ s6updS JalU!M a4l JO UO!l!PUO~ 6u!leJado lUasaJd · la)jJeW Jl06 le~ol a4l JO 4l6uaJlS pue az!s · :apnpu! }jodaJ S!4l U! palenleAa aq Ol sanss! Aa)j a41 'asJno~ Jl06 ledp!unw unJ-Al!J e se qnl8 JIO~ s6updS Jalu!M a4l JO le!lUalOd ~!WOUo~a lIeJaAo a4l pue la)jJeW Jl06 le~ol a4l JO 4l6uaJlS pue az!s a4l Ol se alew!lSa J!eJ e 4l!M AlP a4l ap!AoJd Ol S! S!SAleUe Al!lpeJ pue la)jJeW S!4l JO asodJnd a41 'd!4SJaqwaw lenuue JO ssed uoseas luap!SaJ JO WJOJ awos apnpu! Aew Jo/pue Sluap!SaJ Al!J JOJ 6u!lun~S!p awos apnpu! Aew le4l Al!lpeJ Jl06 Aeld-JoJ-Aed e se paleJado aq II!M Al!lpeJ J~ s6updS JalU!M a4l 'paJ!nb~e JI '(d04S OJd pue II!J6/Jeq )j~eus e 4l!M) asn04qnp e pue a6ueJ 6U!APP 'asJno~ Jl06 4l6ual UO!leln6aJ a104-9 ~ 6u!lS!xa ue sapnpu! J~ s6u!JdS JalU!M a4l '900l 4~JeV\l JO s'v' "la)jJew Jl06 ~!Iqnd eaJe AlunOJ aIOU!Was/s6updS JalU!M a4l pue qnlJ JIO~ s6updS Jalu!M a4l JO UO!l!PUO~ lUaSaJd a4l S! }jodaJ S!4l JOJ uO!leJap!Suo~ JapUn 'Al!lpeJ a4l JO UO!l!S!nb~e alq!ssod a4l lnoqe s6updS JalU!M JO Al!J a4l pa4~eoJdde se4 e~paw'v' JO )jueS 'opuelJO JO sJau}jed ~ UOSl!>l 4l!M peJlUO~ Japun paleJado uaaq se4 pue 'e~paw'v' JO )jues 'JapUal Sl! Aq )j~eq ua)jel seM pue sanUaAaJ pue sJaqwaw dn daa)j Ol 6u!166nJlS uaaq pe4 Al!lpeJ a41 'sJaqwaw JO InJpueLl e pue SJaWOlSn~ Aeld Al!ep 4l0q 6u!AJas qnp Jl06 aaJ Al!ep e S! 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UOSl!)1 4l!M peJluo::> Japun paleJado uaaq se4 pue 'e~p8w'v' !O )!ues 'JapUal Sl! Aq )!::>eq U8)!el seM pue SanUaMJ pue SJaqwaw dn d8a)! Ol DU!lDDnJlS uaaq pe4 Al!lpe! 841 'sJaqwaw !O In!pue4 e pue SJawOlsn~ Aeld Al!ep 4l0q DU!^Jas qnp !IOD a8! Al!ep e S! JE) sDupdS JaluIM 84llU8S8Jd W aNnO~~)f:>>V8 'uo!pe!o aSJno::> alelJdoJdde a4l aUlwJal8p dla4 Ol pasn aq 111M S!SAleUe Al!lpe! pue la)!JeW S!4l!0 SllnsaJ a4l pue 'UO!l!Slnb::>e a4l!0 Al!l!q!Sea! a4l DU!J8P!SUO~ S! SDUIJdS J8lU!M !O Al!J a41 'aSJno::> !IOD ledp!unw paUMO-Al!J e se l! DU!leJado pue (JE) sDupds J8lUlM) qnl8 !10E) sDupdS JalUIM 84l DuP!nb::>e Al!J a4l!0 Al!l!q!ssod a4l DU!lenle^a U! lS!SSe Ol sDupdS J8lU!M !O Al!J a4l Aq paU!elaJ seM 'UO!lepunO.::l !IOE) leuolleN a4l!0 AJelP!sqns e 'DU!llnSu08 .::I8N 3S0d~:md Jtlewwns a^!Jn~ax3 pue UO!J~npOJJul I- I - ""'" l - eppol:l 'sBupdS Ja~u!M 'qnl::> lloE) sBupdS Ja~u!M - .OUI 'Bumnsuo::> Uo!~epunO:l llOE) leUO!~eN 'LllMOJ6 UO!lelndod 6u!pnpu! puewap jl06 a~uanlJu! leLll sluaw6as Aa)j U! LllMoJ6 alqeJap!suo~ pa~uapadxa sell la)jJew uel!IOdoJlaw opuelJO JaleaJ6 lIeJaAO aLll . 'Al!UnWWO~ aLll jO slJed lie WOJj ssa~~e jO asea JOj UO!le~ol po06 e se qnl8 jl08 s6updS JalU!M pafqns aLlllJoddns Ol spual aJnpnJlSeJjU! ~!jjeJl pue AeMpeOJ aLll 'jl06 JOj puewap 6uOJlS Lll!M appu!o~ AlleJaua6 leLll S~!LldeJ60wap aWO~u! pue a6e SMoLlS eaJe la)jJew s6updS Jalu!M alelpaww! aLll . 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Below $1.0 mm Above $1.0 mm Bottom 25 Percent 625,690 671,360 616,870 500,000 1,170,000 Median 983,580 1,030,470 980,000 643,030 1,457,820 Top 25 Percent 1,433,280 1,683,530 1,349,520 857,510 1,889,750 Winter Springs GC $1,069,000 Source: Operating & Financial Performance Profiles of 18-Hole Facilities in the U.S. - 2004 Edition, National Golf Foundation. U.S. Averages Total Expenses 2004 If the Season is When Total Revenue is Below Above U.S. 10-12 mos. <10 mos. $1.0 mm $1.0 mm Bottom 25 Percent 578,780 657,540 577,530 461,250 960,520 Median 851,350 1,051,620 778,090 586,950 1,224,090 Top 25 Percent 1,233,930 1,385,310 1,113,400 718,370 1,670,060 Winter Springs GC $1,061,000 Source: Operating & Financial Performance Profiles of 18-Hole Facilities in the U.S. - 2004 Edition, National Golf Foundation. U.S. Averages Total Capital Expenditures Past Three Years (2001-2003) If the Season is When Total Revenue is U.S. 10-12 mos. <10 mos. Below $1.0 mm Above $1.0 mm Bottom 25 Percent 90,000 89,500 120,000 49,830 185,740 Median 350,000 257,500 356,000 175,000 420,000 Top 25 Percent 756,740 846,500 717,500 785,000 750,000 Source: Operating & Financial Performance Profiles of 18-Hole Facilities in the U.S. - 2004 Edition, National Golf Foundation MARKET ENVIRONMENT SUMMARY The above information leads to the following summary regarding the overall market environment for the subject The Winter Springs Golf Club in the spring of 2006: . The immediate Winter Springs market area can be characterized as a stable bedroom community with age and income demographics that generally coincide with strong demand for golf. The roadway and traffic infrastructure tends to support the subject Winter Springs Golf Club as a good location for ease of access from all parts of the community. The new Town Center development further east along S.R. 434 and the overall S.R. 434 vision for the future would also tend to coincide with good golf consumer support for golf at this location. National Golf Foundation Consulting, Inc. - Winter Springs Golf Club, Winter Springs, Florida - 20 ~z - eppol~ 'sBupdS JalU!M 'qnl~ JIOE) sBupdS JalU!M - 'oul 'Bu!lInsuo~ UO!lepUnO~ JIOE) leuO!leN 's,066 ~ a4l U! 6u!^a!4~e SeM ~laSl! pafqns a4l ue4l JaMOI 4~nw pue 'eaJe a4l U! sa!l!lpe~ Ja4l0 ue4l JaMollI!lS aJe spunoJ laA 'saa~ uaaJ6 Al!ep pue sd!4SJaqwaw 4loq JO~ Ala^!l!ladwo~ pa~pd AIlUaSaJd S! qnl8 ~loE) s6updS Jalu!M a4.1 · 'la>tJew ~lo6 e U! lUale^aJd sawo~aq 6u!lUnO~S!p ua4M AlleAOI JaWOlSn~ Pl!nq Ollln~w!p aJOW 4~nw S! II 'SJa~lo6 MeJp Ol a~!^Jas JaWOlSn~ 6uOJlS pue sa!l!uawe Al!lenb 'asJno~ ~lo6 pau!elU!eW lIaM 'Al!lenb e 6u!JaMO Aq uO!l!sodoJd anle^,a~pd 6uOJlS e luasaJd lsnw saSJno~ ~lo6 'SJa~lo6 lUap!SaJ ~o lJed a4l uo Al!^!l!SUaS a~!Jd paleJlSuowap e pue 'la>tJeW S!4l ~o aJnleu a^!l!ladwo~ A146!4 a4l ~o asne~a8 'AJnxnlleUO!Se~~o ue se saSJno~ dOl asa4l Aeld Ol PlnoM Alle~!dAl Aa4l ue4l Ja4lJn~ la^eJl oSle Aew SJa~lo6 asa4.1 'saSJno~ pa~pd JaMolle Aeld PlnoM Alle~!dAlle4l SJa~lo6 Ol alqepJoMe awo~aq Sa!l!lpe~ Ja!l-Jaddn pue alPp!w awos se 'sla>tJeW ~lo6 ~o aJnl~nJlS 6uppd a4l sJnlq 6u!lUnO~S!a · 'sJol!ladwo~ Ol spunoJ 6u!SOI ~o >tsp a4l unJ Aw6alU! aleJ as!woJdwo~ lOU II!M le4l sqnp aso4l '~!WeUAp la>tJeW S!4l Ol ana 'saa~ ~o 6u!lUnO~S!p se 4~ns sa~Jo~ a^!l!ladwo~ Ol anp 'SJeaA leJa^as lsel a4l U! la>tJew leUo!6aJ pue le~ol S!4l U! paleu6els a^e4 (punoJ Jad anUaMJ lenpe) saa~ uaaJ6 Al!ep a6eJa^e le4l ale~!pu! 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